RSS | ATOM | SEARCH
「不動産競売」での物件取得。競売って素人でも参加できるの?

JUGEMテーマ:不動産投資

 

ワンマンバンドHP

http://oneman-band.biz/

 

「不動産競売」での物件取得。競売って素人でも参加できるの?

 

 

ワンマンバンドでは現在エリアを絞って不動産買取に力を入れていますが、今も仕入れの主力は「不動産競売」です。全国でひと月に大体3000件程度の不動産が競売にかけられ、そのうち約6割、2000件弱程度が落札されます。

ワンマンバンドでは、関東を中心に、関西、東海、北海道、福岡、と、多い月で100件弱入札し、年間で大体70-80件程度の不動産を取得しています。関東に限ると、落札数はたぶん上位5位には入っているのではないかと思います(もしかしたら1位かも)。

 

 

 

「競売」というと多くの人は「怖い」「怪しげな」というイメージを持っていると思いますが、実際1998年と2004年に法改正が行われる前は、ほとんど怖い人たちの独壇場だったそうです。

 

しかし現在は法律手続きが整備され、反社会勢力といわれる人たちが入り込む余地は非常に少なくなり、個人の参加者も年々増えています。

 

 

 

すでに何百件かの競売物件を扱っていますが、今まで、何件かはそういった妨害に出会ったことはあるものの、深刻なケースは一つもありません。落札したらヤクザの事務所だった、ということもありません(大体は事前にわかる)。

 

なので、現在の競売市場は個人でも、そういった点を恐れる必要はあまりなく、実際参加者も年々増えてきています。

 

 

 

「業者の物件を買うよりも、俺も自分で競売に参加したほうがいいのではないだろうか」個人で収益物件を取得している投資家がこう考えるのは極自然なことだと思います。僕自身もお客さんから相談されることが良くあります。

 

 

 

競売で不動産取得を行う、メリットデメリットを考えてみると

 

メリット

  • 中間マージンも手数料も必要ないので、論理的に割安に物件を仕入れられる可能性がある
  • 物件取得までは書類手続きだけで進むので、ある意味めんどくさい交渉や営業対応をする必要がない
  • 全国の物件情報がネットで入手できる。そしてその情報は結構詳しい

 

デメリット

  • 全体の物件数が限定されているので、「こんな物件がほしい」「このエリアにほしい」というピンポイントの要求を満たすことはほとんど不可能
  • 希望条件が明確な場合は、特定の物件を高い確率で落としていく必要があるので、その場合必ずしも割安に仕入れられない
  • 物件取得に価格交渉が入らないので、精緻な相場観が不可欠
  • 物件取得後は立ち退き交渉、境界確定、登記関係の整理など、物件によって臨機応変の対応が必要になる
  • 基本的に現金仕入れになり、入札には基準価格の2割の保証金が必要。融資で取得することは不可能ではないが難しい。

 

 

という感じでしょうか。要するに「安く買える可能性はあるが、手間はかなりかかる」ということですね。法的に整理されたとはいえ、競売はノウハウと経験が求められる特殊な市場でもあります。相当な時間と労力のコミットメントは不可欠で、僕は「年間2-3件取得する、くらいのペースで考えている場合は、競売に参加するのは効率が良くない」と考えています。

 

とはいえなんでもやってみないとわからないので、試しに入札を始めて見る、というのはいい考えかもしれません。やっていくうちにどんどんいろんなことが見えてくることは間違いありません。(2016年9月7日)

 

 

ワンマンバンドHP

http://oneman-band.biz/

 

author:oneman-band, category:競売, 10:21
comments(0), -
Comment