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「一棟もの投資」はバブルなのか?  ‐戸建投資と一棟もの投資の比較‐

JUGEMテーマ:不動産投資

 

「一棟もの投資」はバブルなのか? ‐戸建投資と一棟もの投資の比較‐

 

 

 

前回書いた「戸建投資」のメリットデメリット。「一棟もの収益物件への投資」は、不動産投資としては「戸建投資」とちょうど逆です。お互いのメリット、デメリットの多くがきれいに逆転します。

 

メリットは

投資金額が大きい場合、投資効率が良いこと

融資が受けやすいこと

 

逆にデメリットは

利回りが低い

価格が景気や金利に影響を受けやすく、一定しない

故に出口が難しい可能性がある

 

 

現在のような、「歴史上ほかに類を見ない低金利」のときは、できるだけ借金をして投資額を増やすことが、投資の大原則でしょう。ワンマンバンドは無借金経営ですが、これはその原則に完全に反しており、僕も今後借入を行うことについては常にポジティブに考えています。

 

だから、サラリーマンで属性が良く借入を起こしやすい人が、しかし限られた時間の中で行う投資、という意味では「一棟ものへの不動産投資」はとても理にかなったものであると思います。

 

 

 

ただ、「原状で借入は積極的に行うべきだ」と考えている僕自身、もしくはワンマンバンドで、一棟ものを取得しないのは(価格の上昇があまり見られない地方のアパートなどは時々取得していますが)、「現在の一棟もの市場は上がりきるところまで上がりきっている状態だ」と判断しているからです。

 

いくら借金が有利だからといっても、どのくらい借入利率が低くても、投資した物件がその後値下がりしてしまっては意味がありません。

 

 

 

ワンマンバンドのビジネスモデルは、卸売りです。直接エンドユーザーに売却するのではなく、多くのエンドユーザーをつかんでいる収益物件を専門で扱っている不動産業者や、各地の不動産屋さんに、自社の物件を売却してもらう、というのが基本です。なので、多くの収益物件専門業者(だいたいは戸建も、一棟ものも両方扱っている)とお付き合いがあり、もうこの2年くらい、「一棟もの」に対する過熱した需要を聞き続けています。「昨日はいった物件が今日売れた」「一日考えていたらほかに売却されていた」など、この10年、一日のごとく変化の乏しい戸建収益物件市場に住むものとしては、うらやましいような話です。しかし、その状況こそが、まさにバブルの象徴だと思います。

 

 

色々なリスク要因がありますが、最大のものは金利です。金利はいつか上がります。現在の、価格の沸騰した市場状況では、期待できる利回りは限定的で、仮に2%くらい金利が上がるだけで、キャッシュフローがマイナスになる投資家は相当数に上ると思われます。そうなれば一気に歯車が逆回転し始める可能性は高い。

 

また、現在の上がり続ける一棟ものの価格は、本質的な需給とはかい離しています

今年46月の賃貸用住宅の着工と数は、年率換算で42万戸。これはリーマンショック直後以来の水準で、前年比で大幅に伸びています。都区内の貸家はほとんど一棟ものです。まだどんどん数が増えています。

しかし、今は東京都心部はまだ人は増えていますが、いずれは減ります。先日総務省が公表した消費者物価指数では、東京都区部の家賃は、前年比0.4%下落。今後はどうなるでしょうか。

 

 

とはいえ、仮に「一棟もの投資物件」市場がバブルであったとしても、それがいつどんな速度ではじけるかを予想するのは困難です。まだまだ上がる可能性も十分あります。でもずっと上がり続ける可能性はありません。

author:oneman-band, category:戸建投資, 11:17
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