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戸建投資の有利な点

JUGEMテーマ:不動産投資

 

 

戸建投資の有利な点

 

 

弊社の主力商品は、戸建ての収益物件です。特に関東や関西、地方都市の、郊外地区の一軒家が多いです。

 

最近戸建投資に興味を持たれている方が少しづつ増えてきています。アパートや賃貸マンションなどの一棟ものと比べて、投資としてどうなのでしょうか。

 

 

 

戸建投資の有利な点

 

  • 利回りがいい

建美家などの収益物件サイトで見ていただければすぐにわかりますが、一般的に戸建収益物件は、一棟ものに比べて利回りが大分高い傾向があります。すでに賃借人がついていて1215%程度の実質利回り物件が中心で、中には20%を超えるものもあります。一棟ものではこの利回りはなかなか実現できません

 

  • 賃貸の期間が長い

基本家族向けで、ペットを飼ったりする場合も多く、賃貸期間は普通かなり長いです。例えば弊社の収益物件は何十件もありますが、退去される方は、年間に12件あるかどうか、という程度です。

 

 

  • 維持管理が楽で安価

戸建というと、維持管理が大変、というイメージがありますが、戸建ての場合は基本敷地も含めて賃借人の管理になるので、大家さんがやることは実はあまりありません。マンションのように、管理費なども発生しないため、結果的に費用が抑えられるケースが多いです。

 

 

  • 出口が容易

特に地方の戸建だと、基本的に価格はとても安いです。東京通勤圏であっても4LDK400万円台なんてザラ。海外の人にとってはこの価格は驚きのようで、最近は中国などのお客さんも急激に増えています。ほとんど土地価格、もしくは土地価格を下回るような価格なので、手放す時も、収益物件としてだけではなく、一般の居住用物件として売却することもできます。

 

 

  • 賃借人に売却できる可能性がある

戸建の場合、一定期間住んで愛着がわくと、家賃を毎月払うよりはいっそ購入したい、と思われる方がいます。そういうスタイルをメインに戸建投資を行っている大家さんもいらっしゃいます。

 

 

  • 競合が少なく、客付けが容易

都心の一部を除いて、アパートの供給過剰はものすごいです。なぜならば、みんな相続税対策で、利回りを度外視してアパートを立ててきたからです(建築会社の口車に乗って)。ちょっと古くて場所がいまいちだと、家賃2万円、とかでも全然決まらないアパート、たくさんあります。

戸建の貸家は数が限られています。特にペット可、の貸家は少なく、かなりの田舎でも需要があります。空き家になってから新規顧客を付けるまでの期間は、総じて短いです。

 

 

  • 価格が一定でリスクが少ない

戸建投資に注目する人が増えてきた、といってもまだまだ限定的で、相場はこの10年を見てもほとんど変わっていません。一方、都心の一棟ものなどは完全にバブルで、際限なく価格は上がってきています。もちろんこれ以上上がる可能性もありますが、いつまでも上がり続ける可能性はありません。価格が上がっていない戸建収益物件は、価格下落のリスクが限定的です。

 

 

 

と、こう書いてみると、自分でも改めて「戸建投資って有利な投資手法だよなー」と思います。

 

 

不利な点はあるでしょうか。

 

 

一つは、単価が小さく、投資金額が大きい場合は相対的に手間がかかることです。

そして最大のデメリットは、銀行などの融資が受けにくいことです。

 

 

金融機関は前例主義で、形式主義なので(大きな組織なのである程度仕方ありませんが)、個人個人の能力に大きく依存し、また規模の小さい戸建投資にはなかなか融資をしません(だからバブルにならずに、価格が一定なのですが)。

 

 

このデメリットははっきりしています。逆に言うと、このデメリットにあたらない人、つまり「基本的には自己資金を使い、身の丈に合った金額の不動産投資を行っている、考えている」人にとって、戸建投資は(一棟ものに比べて)非常に有利、ということだと思います。

 

 

勿論戸建投資だからといって融資が受けられない、というわけではありません。特に政策金融公庫などは、少額でも積極的に融資を行っており、利率も有利です。

 

 

「落ちこぼれサラリーマンが一年で1億稼ぐ!!!」みたいなタイトルの本、たくさんありますが、そういうバカな言葉に踊らされない理性的な投資家には、戸建投資はとてもお勧めです。

 

 

 

次回は一棟ものの危うさについて書いてみようと思います。一棟もの、本当にバブルですよ。

author:oneman-band, category:戸建投資, 06:06
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