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「かぼちゃの馬車」で騙された人たちは特別バカなのか?高額不動産投資に潜むワナ

JUGEMテーマ:不動産投資

 

 

「かぼちゃの馬車」で騙された人たちは特別バカなのか?高額不動産投資に潜むワナ

 

 

 

女性向けのシェアハウス「かぼちゃの馬車」を商品として荒稼ぎしていたスマートデイズが経営破綻しました。

販売件数は4年間で800棟(すべて新築)!莫大な借金を抱えたまま賃料が入ってこなくなったシェアハウスオーナーは大変です。まさに人生お先真っ暗。

 

でもこれは決して他人事ではない。不動産投資をやっている人にとっては。

 

 

 

「かぼちゃの馬車」問題の最も重要なポイントは「サブリース」というシステムです。

 

 

シェアハウスを一括でスマートデイズが借り上げ、30年間家賃保証をする。オーナーはその保証された家賃でローンをらくらく返済でき、毎月キャッシュフローが生まれ、しかもローンを払い終わった時には丸々一棟のシェアハウスが自分のものになる。

 

そんなうまい話はありませんよね?

 

 

このビジネスモデルは

  • オーナーに対して家賃以上の収入を保証
  • 実際の土地建物の相場より相当に高い購入金額設定
  • 融資元のスルガ銀行と組んだ、甘い融資付け

を考えれば

「最初から継続性のない前提で計画された」ビジネスだったことは明らかで、だから

「スマートデイズは破綻したが、経営陣は相当儲かった」

に違いありません。

 

 

 

なぜ、700人もの、一応は「億」のローンを組めるような属性の人が、簡単に引っかかってしまったのでしょうか。

 

それは彼らが

「何も自分で考えていない人」

だからです。

 

 

このブログのタイトルは「考える不動産投資」ですが、僕は今の時代、経済的な意味で何よりも大切なことは「自分の頭で考える」ことだと思っています。「生まれ」とか「才能」とか「努力」とか「運」とか「出身校」とか、そんなことではなくて。

 

「自分の頭で考える」習慣ができているかいないか、で、その人の経済的な人生はまるっきり違ってきてしまう(大体は、経済的、以外の面も)。

 

 

「何もしないでシェアハウスのオーナーになるだけで、毎月ザクザクキャッシュが生まれる」というような話に乗ってしまうのは、「それはどういう仕組みなのか」「リスクは何なのか」「自分がやるべきなのか」というようなことを何も考えない、甘い人たちです。

 

 

 

ではこの人たちは、特別バカなのでしょうか

 

 

そうは思えません。少なくとも、「不動産投資」の世界の中では。

 

 

 

「不動産投資」を行っている人は、大きく分けると二つのタイプに分類できると思います。「自分の人生を左右することだととらえ必死で考え勉強する人」と「ほんとうのところ、何も考えていない人」です。

 

もちろんその両極の間に「投資家」はまんべんなく存在するのですが、他の事柄に比較して、この両極に分かれる比率がかなり高いと思います。

 

 

 

ワンマンバンドが販売しているような400万円くらいの収益戸建て物件。

1億円のシェアハウスや一棟ものマンション。

 

本来なら、価値が25倍違うのだから、1億円の物件を購入することは、400万円の物件を購入するのに比べ経済的に25倍のリスクがあるはずです。だからそれを買うためには、25倍かどうかわかりませんが、何倍も何倍も、勉強して、考え、考え抜く必要があるわけです。

 

でも現実は、400万円の物件1件購入する人のほうが、1億円の物件を購入する人よりずっと良く考え勉強している、というケースがたくさんあるように思うのです。冷静に考えたらありえないけど。。。

 

 

 

何でこんなことになってしまうのでしょう。ここには二つの大きなポイントがあります。

 

 

 

「融資」と「営業」です。

 

400万円の物件には普通は融資はつきません。現金で買うわけです。

「自分が死に物狂いで働いてためた400万円」

普通は簡単には手放せません。

 

1億円の物件を買う人は、ほとんどが融資を利用します。

スルガ銀行(今回だけではなく、非常に幅広く投資物件に対し融資を行っている)などは、頭金ゼロ、というケースも多いです。自分の懐からはお金が出ていかない(しかもただ入ってくる)。

 

 

 

400万円の物件を仲介しても、不動産会社の手数料はいくらでもありません(20万円くらい)。

 

1億円の物件だと300万円以上です。世の中には、死に物狂いでそういう物件を売ろうとしている会社が星の数ほど存在します。かなりの割合で、相当強引な営業手法を用いています。もしくは、下にも置かぬ対応をしてくれるとか。

 

 

不動産の情報、とくに高額の収益物件の情報は、個人でもほとんど業者とそん色なく、ネット上で得ることができます。

「未公開物件」を売りにしている業者もたくさんありますが、かかわらないほうが無難です。

 

「冷静な判断」や「じっくり考える時間」を妨げるような営業マンは、「百害あって一利なし」です。さっさと手を切りましょう。

 

 

 

そして、かぼちゃの馬車問題の核心である「サブリース」。これは不動産投資の世界では、ごく当たり前の方法でもあります。

 

 

 

僕の周りでも、かなり高額の所得を得ている人たちが、「不動産業者の営業マンの勧めるがまま」、じっくり物件を検討することも、自分の投資方針を検討することもしないまま、簡単に一棟ものの収益物件を購入しているケースがとても多いです(そう見えても実は根本的な戦略がきちんと考えられている場合も多いですけどね)。

 

 

 

日々の仕事や生活に追われていると、「不動産投資についてじっくり考える」時間はなかなか取れないかもしれません。

 

でも本当にそうでしょうか?

 

「通勤時間」でも、「飲みに行くのをちょっと我慢して」でも、時間は作れる。

「その時間を何に充てるか」の優先順位の問題だと思います。

 

「不動産投資」は長期投資です。多くの場合、その投資家の「一生の経済状況」に大きく影響してきます。少し時間を割り当てる価値はあるような気が。

 

それに、大切なのは「考える」ことです。「時間」より、そういう志向モードに切り替える「気合」のほうが大事でしょう。

 

 

そして、「自分の頭で考える」ことができない人は、不動産投資はあきらめた方がいい。

「かぼちゃの馬車」的なリスクは、そこかしこに転がっているのですから。(2018年4月15日)

author:oneman-band, category:戸建投資, 10:46
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