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日本的不动产投资 为什么投资日本地方的单家独院楼房有利

JUGEMテーマ:不動産投資

 

日本的不动产投资 为什么投资日本地方的单家独院楼房有利

 

 

 

本公司的主力商品是单家独院楼房型的收益性物业尤其以日本关东及关西的地方城市郊外地区的单家独院楼房为多[掌宸1] 

 

 

中国投资家对日本不动产的投资,大部分集中在东京、大阪、京都等大城市。

此类城市的知名度高,而且其中某些区域的人口仍在甓叩っ惨内有望会升值。

 

在这样的情况下,为什么反而要投资地方的物业呢?

 

这是因为收益率佳的缘故。

 

在“拥有自有房产意向”较强的日本,除了一部分面向富裕阶层的住宅以外,房租设有严格的上限。因为一旦房租超过一定水平,还不如“申请住房按揭贷款购买住宅”,这样每月支付贷款更为划算。

 

因此,若想实现“高收益率”,就需要购置“便宜的不动产”。

 

 

那么,这些位于地方的不动产有多便宜呢?

 

在本公司投入主力的千叶、埼玉、茨城的“往返东京上下班有点辛苦”(但距离东京城区也就是大概4060公里左右)的地区,随处都是房龄在25年前后、售价在400万日元至500万日元左右的单家独院楼房。

 

这些物业的房租大约在5万日元至6万日元。

 

如果房租为5万日元,物业的价格为450万日元,简单计算得出的年收益率为13.3%

若浏览本公司的主页便会知道,许多物业已有承租人并确定能达到该程度的收益率。

http://www.zennet.zennichi.or.jp/bukken/znbukken_member.php?gid=85674

http://oneman-band.biz/

 

 

13%的收益率

 

在东京和大阪,甚至北京和上海,这都是非常难以实现的数字。

 

 

为什么住宅(而且是在东京圈)如此便宜?主要理由有两点。

1.   在日本,房龄超过20年的木结构住宅一般被视为几乎没有价值

2.   1990年代日本泡沫经济崩溃后,地方的土地价格一直在无底线下跌

 

 

例如成田机场所在的千叶县成田市。这里有许多单家独院楼房住宅林立,但其周边还有许多地价跌破11万日元的土地。

即使在土地如此便宜的地区,仍有许多人居住,仍存在租赁需求。

 

 

 

 

 

 

 

 

我们比较一下中国投资家的主要投资对象“整栋单体公寓”,一起来看看“地方单家独院楼房收益性物业”的利弊。

 

 

投资单家独院楼房的有利之处

 

1.   收益率佳

若浏览大型收益性物业介绍网站“建美家”等收益性物业网站则会立即明白,一般而言,单家独院楼房收益性物业与整栋单体公寓相比,呈现收益率高出许多的倾向。本公司的物业以已有承租人、实质收益率在1215%左右的物业为主,其中甚至有收益率超过20%的物业。而整栋单体公寓则难以实现这样的收益率。

 

2.   租赁期长

基本面向家庭,饲养宠物的情形也比较多,租赁期通常相当长。本公司的收益性物业有几十个,每年退租的情况大约只有一两个。

 

 

3.   维护管理轻松、价格便宜

提起单家独院楼房,人们常有维护管理麻烦的印象,但单家独院楼房基本上含地皮在内均由承租人管理,所以房东实际上不需要做多少事情。而且不会像高级公寓那样产生管理费等,因此从结果来看,许多情形下单家独院楼房的费用能得到有效抑制。

 

 

4.   出手容易

尤其是地方的单家独院楼房,基本上价格非常便宜。即使处于东京通勤圈,400多万日元的4LDK(四房二厅一厨)也很常见。海外人士对这样的价格似乎颇感惊讶,最近来自中国等的客户也在急剧甓叩这几乎是等于或低于土地价格的价格,因此在出手时,除了作为收益性物业出售,还可作为普通居住物业出售。

 

 

5.   有可能可以出售给承租人

有些人在单家独院楼房居住一定期间后会产生眷恋,比起每月支付房租索性希望将其购买。有些房东就是以这种方式为主进行单家独院楼房投资。

 

 

6.   竞争小、租客多

除市中心的一部分地方以外,公寓的供给严重过剩。原因在于大家一直以来将建造公寓作为一种遗产税对策(听信建筑公司的花言巧语)而无视收益率。导致有大量稍微老旧、地理位置不佳的公寓即使房租只要2万日元,也完全无人问津。

单家独院楼房型的出租房数量有限。尤其是可饲养宠物的出租房较少,即使在颇为乡下的地方也有需求。总而言之,从空出房子到找到新租客的期间较短。

 

 

7.   价格稳定、风险小

尽管关注单家独院楼房投资的人有所甓叩っ∃餐獲限,观察这10年的市价行情也是几乎没变。另一方面,市中心的整栋单体公寓等的价格则完全泡沫化,正在不断无止境地上涨。当然,整栋单体公寓的价格也有进一步上涨的可能,但却不可能永远持续上涨。价格没有上涨的单家独院楼房收益性物业,其价格下跌的风险有限。

 

 

 

从以上几点看来,我自己也再次感到“单家独院楼房投资真是一种有利的投资方法”。

 

 

有不利之处吗?

 

一是单价低,如果投资金额大则相对比较费事。

而且最大的弊端是难以获得银行等的融资。

 

 

金融机构奉行先例主义和形式主义(由于是大型组织因此也别无他法),对于在很大程度上依靠个人能力且规模小的单家独院楼房投资几乎不予融资(但也正因为这样才不会造成价格泡沫,使价格稳定)。

 

 

这个弊端很明显。但我认为反而言之,对于与该弊端无关的人,也就是对于“基本上使用自有资金,以力所能及的金额进行或考虑不动产投资”的人来说,单家独院楼房投资(与整栋单体公寓相比)非常有利。

 

 

任何投资都有利有弊。

虽然六本木和新宿的整栋单体公寓投资也不错,但对于尤其追求“现金”“较小规模”“高收益率”的投资家而言,“地方的单家独院楼房收益性物业”或有探讨价值。


 

author:oneman-band, category:戸建投資, 11:17
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