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外国人投資家向けに 「日本の不動産投資 なぜ地方の戸建投資が有利なのか」

JUGEMテーマ:不動産投資

 

 

日本の不動産投資 なぜ地方の戸建投資が有利なのか

 

 

ワンマンバンドの主力商品は、戸建ての収益物件です。特に関東や関西、地方都市の、郊外地区の一軒家が多いです。

 

 

中国人投資家の日本不動産への投資は、その大部分が東京、大阪、京都などの大都市に集中しています。

それらの都市は知名度が高いし、また人口も場合によってはまだ増加していたりして、短期的に値上がりが見込めるかもしれません。

 

そんな中でなぜあえて地方の物件に投資するのか。

 

それは利回りがいいからです。

 

 

「持ち家志向」が強い日本においては、一部富裕層向けの住宅を除き、家賃の上限はシビアに決まっています。なぜなら、ある一定以上のラインを超えると「住宅ローンを組んで家を買ってしまう」ほうが、月々の支払が安くて済んでしまうのです。

 

だから、「高い利回り」を実現するためには、「安い不動産」を取得する必要があるのです。

 

 

では、そういった地方の不動産はどのくらいやすいのか。

 

弊社の主力である千葉、埼玉、茨城の、「東京に通勤するにはちょっと厳しい」(それでも東京区部から40-60キロ程度)エリアでは、築25年前後で、400万円から500万円くらいの戸建がゴロゴロ転がっています。

 

そういう物件の家賃は5万円から6万円くらい。

 

 

 

家賃5万円として、物件価格が450万円であれば、単純計算で年間利回りは13.3です。

弊社のHPを見ていただくとわかりますが、すでに賃借人がついていて、その程度の利回りが確定している物件はたくさんあります。

http://www.zennet.zennichi.or.jp/bukken/znbukken_member.php?gid=85674

http://oneman-band.biz/

 

 

13%の利回り!

 

東京や大阪、ましては北京や上海で実現するには大変な数字です。

 

 

 

なぜ住宅が(しかも東京圏で)こんなに安いのか。大きな理由は二つです。

  • 日本では、築20年を超えた木造住宅は、一般的にほぼ無価値である、とみなされる
  • 1990年代のバブル崩壊後も、地方の土地の価格は限りなく下がり続けている

 

 

例えば、成田空港のある千葉県成田市。たくさんの戸建住宅が立ち並んでいますが、そのあたりには、地価11万円を切る土地がいくらでもあります。

でも、そんな土地の安いエリアでも、たくさんの人が住んでいて賃貸の需要があるのです。

 

 

 

 

 

中国人投資家のメインの投資先である「一棟もの」との比較も交え、「地方の戸建収益物件」の有利な点と、不利な点、を見てみましょう。

 

 

戸建投資の有利な点

 

  • 利回りがいい

大手収益物件紹介サイト「建美家」などの収益物件サイトで見ていただければすぐにわかりますが、一般的に戸建収益物件は、一棟ものに比べて利回りが大分高い傾向があります。弊社の物件でも、すでに賃借人がついていて1215%程度の実質利回り物件が中心で、中には20%を超えるものもあります。一棟ものではこの利回りはなかなか実現できないと思います。

 

 

  • 賃貸の期間が長い

基本家族向けで、ペットを飼ったりする場合も多く、賃貸期間は普通かなり長いです。弊社の収益物件は何十件もありますが、退去される方は、年間に12件あるかどうか、という程度です。

 

 

  • 維持管理が楽で安価

戸建というと、維持管理が大変、というイメージがありますが、戸建ての場合は基本敷地も含めて賃借人の管理になるので、大家さんがやることは実はあまりありません。マンションのように、管理費なども発生しないため、結果的に費用が抑えられるケースが多いです。

 

 

 

  • 出口が容易

特に地方の戸建だと、基本的に価格はとても安いです。東京通勤圏であっても4LDK400万円台なんてザラ。海外の人にとってはこの価格は驚きのようで、最近は中国などのお客さんも急激に増えています。ほとんど土地価格、もしくは土地価格を下回るような価格なので、手放す時も、収益物件としてだけではなく、一般の居住用物件として売却することもできます。

 

 

 

  • 賃借人に売却できる可能性がある

戸建の場合、一定期間住んで愛着がわくと、家賃を毎月払うよりはいっそ購入したい、と思われる方がいます。そういうスタイルをメインに戸建投資を行っている大家さんもいらっしゃいます。

 

 

 

  • 競合が少なく、客付けが容易

都心の一部を除いて、アパートの供給過剰はものすごいです。なぜならば、みんな相続税対策で、利回りを度外視してアパートを立ててきたからです(建築会社の口車に乗って)。ちょっと古くて場所がいまいちだと、家賃2万円、とかでも全然決まらないアパート、たくさんあります。

戸建の貸家は数が限られています。特にペット可、の貸家は少なく、かなりの田舎でも需要があります。空き家になってから新規顧客を付けるまでの期間は、総じて短いです。

 

 

  • 価格が一定でリスクが少ない

戸建投資に注目する人が増えてきた、といってもまだまだ限定的で、相場はこの10年を見てもほとんど変わっていません。一方、都心の一棟ものなどは完全にバブルで、際限なく価格は上がってきています。もちろんこれ以上上がる可能性もありますが、いつまでも上がり続ける可能性はありません。価格が上がっていない戸建収益物件は、価格下落のリスクが限定的です。

 

 

 

と、こう書いてみると、自分でも改めて「戸建投資って有利な投資手法だよなー」と思います。

 

 

不利な点はあるでしょうか。

 

一つは、単価が小さく、投資金額が大きい場合は相対的に手間がかかることです。

そして最大のデメリットは、銀行などの融資が受けにくいことです

 

 

金融機関は前例主義で、形式主義なので(大きな組織なので仕方ありませんが)、個人個人の能力に大きく依存し、また規模の小さい戸建投資にはなかなか融資をしません(だからバブルにならずに、価格が一定なのですが)。

 

 

このデメリットははっきりしています。逆に言うと、このデメリットにあたらない人、つまり「基本的には自己資金を使い、身の丈に合った金額の不動産投資を行っている、考えている」人にとって、戸建投資は(一棟ものに比べて)非常に有利、ということだと思います。

 

 

どんな投資にも有利な点と、不利な点があります。

六本木や新宿の一棟ものマンション投資もいいですが、特に「キャッシュで」「比較的小規模で」「高い利回り」を狙う投資家にとって、「地方の戸建収益物件」は、一度検討してみる価値はあるのではないかと思います。(2017年9月17日)

author:oneman-band, category:戸建投資, 11:08
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