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新型コロナウィルスが「競売」に与える影響

 

JUGEMテーマ:不動産投資

 

新型コロナウィルスが「競売」に与える影響

 

 

ワンマンバンドでは年間100件程度の不動産を取得していますが、その90%以上は競売物件です。

北海道から九州まで、全国約100地裁(支部含む)が入札の対象となり、変動は結構ありますが、毎月5080件程度の入札を行っています。

 

新型コロナウィルスは当然ですがこの「競売」市場にも大きな影響を与えています。具体的にどんな影響があるのか、そして今後どうなっていくのか、というのを、特に「地方戸建」に入札しているワンマンバンドの視点から見てみると。。。。。

 

 

 

緊急宣言が出されて以来、今日本の「不動産競売」はほぼストップしています。

 

京都府や山梨県など、なぜか独自に競売を続けている地裁もありますが、ワンマンバンドの入札ベースで行くと、ほぼ9割の競売がストップしている。

 

だから現在「仕入れ」、はほとんど開店休業な状態です。

 

 

 

競売に出てくる物件数というのは、中長期では主に景気の変動により大きく上下しますが、1年のうちでも、ものすごく大きな波があります。

 

端的に言うと、年末年始やGWやお盆周辺は、お役所はお休みモードに入ります。役所のお休みモードは結構長く、休みを挟んで一か月ほどは競売はほとんど行わない。そして逆にその前後には大量の物件が競売にかけられる。

 

そしてそれが全国一斉に行われるので、我々のように全国規模で入札している業者は対応が大変です。競売に入札するためには「基準価格の2割」の保証金を現金で納めねばならない。入札が集中するとこれが馬鹿にならない。入札価格を決定するのも、入札手続きを行うのも(これがまた面倒!)相当な労力を要します。

 

その結果、一気に物件を落札してしまったりします。今までの最高は「1週間で22件の落札」。当然代金納付も一気にやってくるのです。

 

 

 

 

 

新型コロナで競売がほぼお休みになっているこの時期。

しかし、競売物件はどこかに行ってしまうわけではない。ストックがどんどん積みあがっているわけです。

その期間すでに1か月。競売の再開がいつになるかはわかりませんが、緊急事態宣言が続いているうちは少なくとも再開されないでしょう。最低2か月。

物件数の多い関東関西エリアでは、その期間はもう少し長くなりそうな気もします。

 

これは未曽有の事態です。

 

再開後は、たまりにたまった物件が一気に競売にかけられることになります。

役人は「徐々に供給してなるべく高く売ろう」なんてことは絶対に考えません。

恐ろしいことになりそうです。

 

 

 

 

 

入札の方はどうでしょうか?

 

 

緊急事態宣言が出される前、4月までは競売の物件数にはほぼコロナ騒動の影響はありませんでした。競売にかける準備は事前に行われているので、当然と言えば当然です。

 

一方世間はすでに大騒ぎで、不動産ビジネスも3月に入ったあたりから徐々に厳しい状況になっていました。

 

結果的に言うと、34月の競売入札には、大きな変化はなかったように感じます。

 

 

ワンマンバンドでは、コロナの影響を考え、また2月に大量の落札(1週間に22件!)があったこともあり、やや保守的な入札価格設定を行っていたのですが、全体的な落札価格、入札件数とも明確な下落は認められず、我々はほとんど落札することができませんでした。

 

 

 

 

競売が再開された時には、どういう展開になるのだろうか。

 

 

他の経済活動と同様に、「競売」も需要と供給の関係で「落札価格」が決まります。競売にかかる物件が多いか少ないか、入札の参加者が多いか少ないか。

 

 

先進国では(少なくとも第一波の)コロナ感染は峠を越したように見えます。

 

しかし日本経済も世界経済も、実態経済への影響が出るのはこれからです

 

過去の経済危機と同じように、今はまだあまり実感はないけれど、これからどんどん景気が悪くなります。

感染の第二派、第三派もあるかもしれません。

 

多くの不動産業者が倒産し、競売の参加者も少なくなっていくでしょう。

 

 

しかしそれには時間がかかります。

 

 

 

リーマンショックの時もそうでした。

 

リーマンブラザーズが倒産し、ウォール街が完全なパニックに陥っていたころ、太平洋を隔てた島国に住んでいる我々市井の人々の多くは「あー大変そうだなー」と眺めていました。

競売市場にも、何の影響もありませんでした。いつも通り競売物件が提供され、いつも通りの参加者がいつも通りの価格で入札して、落札していたのです。

 

その影響が目に見えて現れるようになってきたのは大体半年後くらい。

 

そして、1年たったころには、競売の参加者は激減していました。

 

 

普段だったら30件も40件も入札があるような東京の高級マンションの入札が1件のみだったりゼロだったり。

競売には役所が決める「基準価格」なるものがあり、これの8割以下の価格では入札できないのですが、役人は「世間が不況だから」とかは全然関係ありませんので、基準価格は完全に据え置きであったことも、競売入札数が激減した要因ではあります。

しかし、基本的には、法人も個人も、「競売で物件を取得する」意欲を完全になくしている状態でした。

 

それから徐々に、普段の状態に戻っていったのですが、それにはさらに2年程度の時間が必要でした

 

 

 

コロナショックによって、競売の入札者が減るのはこれからです。

今回のショックは「金融危機」ではなく「実体経済」から発生している危機なので、より大きな影響を「町の不動産屋」や「安い家を探している人々」に与えるかもしれません。

 

そうなると、その影響はリーマンショックの非ではないかもしれない。

 

そして、それはもう少し先にやってきます。

 

 

給は増え」「需要は減る」

 

 

 

 

ちなみに、止まっているのは「競売入札」だけではなく、それに付随する様々な手続きも一様に停止されています。「明け渡し命令」だとか「強制執行」だとか。

 

だから今はあまりやることがありません。

毎日散歩でもして体調を整え、これからやってくる大波に向けて準備を整えたいと思います。

もちろん、今必要なものはキャッシュです。(2020年5月11日)

author:oneman-band, category:戸建投資, 09:43
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